Цены на недвижимость в Европе выросли на 4,5% в конце прошлого года. Однако доходы большинства жителей Старого Света с такой скоростью не растут. Тем не менее процентные ставки по ипотечным кредитам остаются достаточно низкими, а условия займов — не слишком сложными. Но по карману ли европейцам смена жилья?
Возьмем воображаемую пару. Майк и Натали купили дом. У обоих — стабильная работа и доход. Экономика страны, где они живут, растет, процентные ставки по кредитам остаются низкими, банки охотно выдают кредиты. Однако подорожание жилья означает, что паре придется вложить в дом больше. Если завтра тенденция изменится, цены пойдут на спад, их инвестиции частично обесценятся. К тому же если банки страны охотно раздают ипотечные кредиты, у них остается меньше средств на обслуживание запросов по другим кредитным линиям. Майк и Натали в сложившейся ситуации будут тратить на выплату кредита за дом большую часть своего дохода в ущерб другим проектам.
Как это повлияет на экономическую ситуацию? Представим, у пары нет денег на ремонт, как и у многих их соотечественников. Значит, страдает сектор ремонтно-строительных работ. Натали реже делает покупки, реже пользуется сферой услуг — в торговле и сервисе не исключен спад. Это ставит под удар рабочие места в указанных отраслях Наши герои трудятся именно в них, а значит, рискуют потерять работу…
После кризиса десятилетней давности банки повысили коэффициенты платежеспособности при выдаче ипотечных займов. Важный шаг для укрепления банковской системы? Да. Однако семьям, желающим получить кредит, теперь приходится труднее.
Рассмотрим пример Швеции, страны, задавшей ускорение росту цен на рынке недвижимости и ужесточению правил выдачи кредитов. Шведские власти принимают меры чтобы защитить банковскую систему от недобросовестных заемщиков и скорректировать ситуацию на рынке недвижимости. Теперь потенциальный покупатель должен иметь минимум 15% от требуемой суммы. Он не может выплачивать меньше установленного банком «потолка», даже если его финансовая ситуация меняется. Банки теперь гораздо тщательнее просчитывают риски, связанные с выдачей ипотечных кредитов. Несмотря на ужесточение ряд требований, получение кредита оставалось возможным, рынок не замер, однако долговая нагрузка на семьи возросла. В Швеции, к примеру, у трети семей долги эквивалентны зарплате за четыре с половиной года.
Феликс Хасселберг, агент по недвижимости, группа Erik Olsson: «Мы наблюдаем принятие законов, директив, которые усложняют доступ к кредитам. Одно из нововведений увидело свет 1 марта этого года. Оно касается прежде всего больших семей, которым труднее получить ипотечный кредит для покупки просторного жилья».
Йенс Магнуссон, эксперт по рынку недвижимости, группа SEB : «Рынок устойчив, пока процентные ставки остаются низкими. Однако что случится, когда они вырастут? А случится следующее: для многих заемщиков кредит станет главной статьей расходов, они будут меньше тратить в других отраслях. Перестанут ужинать в ресторанах, будут реже выезжать в отпуск. Какая-то прослойка населения вообще не справится с обслуживанием подорожавших кредитов и вынуждена будет продать жилье. Однако по нашим прогнозам, если это и случится, то не завтра и не послезавтра».
Тем временем Европейское ведомство по регулированию рисков предупредило Швецию и еще 7 стран ЕС о возможных опасностях, связанных с подорожанием кредитов на недвижимость. Регуляторы также напомнили о неизбежном негативном влиянии этой тенденции на экономику в целом.
Специалисты говорят, что изменения на рынке одной страны неизбежно ударят по соседям. С ними согласен Седрик ван Стивендаэл, президент группы Housing Europe, которая занимается распределением и продажей жилья в 24 странах. На встречу с нашим корреспондентом во французском Лионе Седрик принес ключи. Почему?
Седрик ван Стивендаэл, президент группы Housing Europe: «Ключи от дома или квартиры- это предмет, о котором, наверное, мечтает каждый житель Европы. Где жить — этот вопрос остро стоит перед большой частью общества: многие жители европейских стран не имеют средств, чтобы найти подходящую квартиру. Социальное жилье гораздо дешевле и доступнее, но часто квартиросъемщики не хотят смотреть в эту сторону, так как у социальных домов плохая репутация. Полтора года назад наша команда в Амстердаме выступила с инициативой — провести фестиваль социального жилья, показать людям, какой это огромный и многоплановый рынок, какие там открываются возможности. Он прошел успешно, а сегодня я с удовольствием объявляю что следующее такое мероприятие состоится в Лионе в 2019 году… В Европе сложности связаны с тем, что цены на жилье выросли быстрее, чем доходы населения. Каждый десятый европеец тратит боле 40% процентов дохода на оплату жилья. Это очень много и это — тревожный симптом и для общества, и для экономики. Еще нас беспокоит, что для самых низкодоходных семей процентные ставки остаются высокими. На рынке сложилась парадоксальная ситуация. Процентные ставки низкие, что стимулирует рост цен. Одновременно банки ужесточают требования по отношению к потенциальным заемщикам. Получается что доступ к ипотечным кредитам сегодня открыт главным образом для состоятельных людей. А те, для кого крайне важны недорогие кредиты — молодые или бедные семьи — не могут получить к ним доступ».
А как обстоят дела на французском рынке по сравнению с другими странами Ес?
Седрик ван Стивендаэл, президент группы Housing Europe: «Вот вам конкретные цифры: мы в Лионе, где цены на жилье выросли на 69% в период с 2010 по 2015 годы, это, согласитесь, очень ощутимо. Сегодня мы приближаемся к показателю ежегодного роста цен, который был зафиксирован в 2009 году. Так что если не принять меры, не вмешаться, вполне возможно, что нас ждет очередной мыльный пузырь на рынке недвижимости. Который рискует лопнуть».
